Cái GỐC của cải cách thể chế chính là phải giải quyết rốt ráo vấn đề về “quyền sở hữu”. Khi quyền sở hữu không được xác lập phân minh, không được pháp luật bảo vệ nghiêm ngặt, thì hệ quả tất yếu phát sinh là quản lý rối loạn, tham nhũng, mâu thuẫn xã hội tăng cấp.
Vậy mà cái Thông tư tới đây của Bộ TNMT đi ngược lại tinh thần này (TT33, có hiệu lực vào 5/12) – ghi thêm tên của những người trong gia đình vào sổ đỏ. Tình trạng thể chế trong mấy chục năm qua về BĐS đã đủ để nền kinh tế chúng ta lãnh hậu quả quá lớn, mâu thuẫn xã hội tăng cao, tham nhũng chính sách phát huy, giới giầu mới nổi từ BĐS làm mưa làm gió, Ngân hàng thì có tài sản đảm bảo là BĐS nhưng lại không thanh lý đi được. Chi phí xã hội ngất ngưởng. Vậy chính sách mới này sẽ còn chất thêm bao nhiêu hệ lụy?
Đặc trưng lớn nhất về chính sách BĐS Việt Nam là không thừa nhận quyền sở hữu BĐS, chỉ thừa nhận quyền sử dụng BĐS. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị…). Chuyển đổi mục đích sử dụng khi được các cơ quan quản lý chấp thuận sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Bên cạnh đó, do sự phức tạp của quyền sử dụng BĐS nên quản lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan.
Khi giá hàng hóa không được xác định trên quy luật cung – cầu sẽ dẫn tới thông tin thị trường bị méo mó, giá cả cũng không phản ánh đúng quy luật; phần đa lợi ích của thị trường sẽ thuộc vào nhóm có thông tin đầy đủ hơn. Điều này dẫn tới các mâu thuẫn xã hội liên quan đến BĐS gia tăng, xử lý các mâu thuẫn lợi ích này cũng khiến chi phí xã hội gia tăng, chi phí ngầm trong các giao dịch BĐS lớn.
Quan trọng hơn, khi quyền sở hữu không được xác lập, hệ thống khuôn khổ pháp lý cho BĐS trở nên nặng nề, chồng chéo, không minh bạch. Khi khuôn khổ pháp lý không đủ hiệu lực sẽ làm bùng nổ các giao dịch ngầm, nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường cũng như không đủ thông tin và sở cứ pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp về BĐS. Do sự không ổn định về tổ chức cơ quan đăng ký (do những thay đổi thường xuyên về thẩm quyền đăng ký tại các văn bản quy phạm pháp luật hoặc do sự phân công của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm giúp Ủy ban thực hiện công tác này) dẫn đến hệ quả là hồ sơ được quản lý không thống nhất, thông tin về giao dịch BĐS không tập trung, bị gián đoạn. Nhà nước tốn kém nhiều chi phí cho mỗi lần thay đổi về hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch BĐS.
Tồn tại căn bản này về thể chế BĐS Việt Nam không chỉ khiến thị trường tự phát (do các giao dịch ngầm phát triển), thông tin không minh bạch dẫn tới hiện tượng đầu cơ, thị trường BĐS phát triển không cân xứng, nhà đầu tư và người tiêu dùng không được bảo vệ thích đáng…
Quan trọng hơn, BĐS là một nguồn lực lớn của nền kinh tế – do sự hạn chế về khuôn khổ chính sách – đã không được giải phóng thích đáng nên không phát huy được hiệu quả kinh tế, thậm chí còn trở thành rào cản, là rủi ro với khu vực ngân hàng trong vai trò là tài sản đảm bảo (TSĐB). Việc thiếu một khuôn khổ pháp lý đủ hiệu lực trong xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu đã khiến các ngân hàng thương mại (NHTM) khó khăn khi xử lý nợ xấu đối với các khoản nợ xấu có TSĐB là BĐS. Đây là một trong những nhân tố làm chậm lại tiến trình xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng, tăng rủi ro cho hệ thống NHTM nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Không hiểu chút góp ý yếu ớt của chúng ta có làm thay đổi được việc ngưng TT này hay không. Nhưng thực sự đáng buồn!
Facebook Nguyễn Ngọc Hà
Chưa có ý kiến... bạn sẽ là người đầu tiên đưa ra ý kiến!